¿Cómo puedo ser dueño de una propiedad abandonada en México? Esto dice la ley en 2025

Convertirse en el dueño de una propiedad abandonada en México es algo que sí es posible, bajo ciertas condiciones jurídicas y bajo un debido proceso. A continuación te decimos cuál es el procedimiento para hacerse de una casa cuyo propietario no es conocido, sobre todo en un país donde los costos de vivienda han aumentado.

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¿Cómo convertirse en dueño de una propiedad abandonada en México?

La única manera de convertirse en dueño de una casa abandonada es bajo la prescripción positiva, misma que se establece en el Código Civil de la Federación. En el artículo 1156 se establece que esta condición procede cuando:

El que hubiere poseído bienes inmuebles por el tiempo y con las condiciones exigidas por este Código para adquirirlos por prescripción, puede promover juicio contra el que aparezca como propietario de esos bienes en el Registro Público, a fin de que se declare que la prescripción se ha consumado y que ha adquirido, por ende, la propiedad", de acuerdo con el Código Civil.

Para adquirir un bien inmueble -como una casa abandonada o un terreno-, la persona debe cumplir con ciertos criterios para la usucapión-mecanismo jurídico para adquirir una propiedad-: debe ser propietario, de manera pacífica, continua (sin interrupciones) y pública (debe ser un hecho reconocido por todos). De ahí la complejidad que guardan estos procesos jurídicos.

Tiempo en que prescribe una propiedad en México, según el Código Civil:

• 5 años: cuando se ocupan de manera pacífica.
• 5 años: cuando los bienes inmuebles hayan sido objeto de una inscripción de posesión.
• 10 años: cuando se poseen de mala fe.

En caso de que la persona solicite un juicio por prescripción de la propiedad, la sentencia ejecutoria se inscribirá en el Registro Público y servirá de título de propiedad para el nuevo poseedor. Por su parte, en el artículo 1153 se establece que los bienes muebles se prescriben luego de tres años, siempre y cuando, sean ocupados de buena fe.

Tanto el Código Civil Federal como el Código Civil para el Distrito Federal (ahora de la Ciudad de México), los bienes que no se prescriben son todos aquellos de carácter público o privado, pero que pertenecen a la administración pública federal. Por ejemplo, si una casa abandonada es del gobierno no puede ser prescrita.

¿Se puede ocupar una casa abandonada sin registro?

En el texto 'Algunas notas sobre la usucapión como modo de adquirir la propiedad y su relación con la inmatriculación de bienes inmuebles en le registro público de la propiedad', Ricardo Cuevas Miguel, profesor de Derecho Civil de la Universidad Iberoamericana, recuerda que la prescripción positiva y el mecanismo de usucapión, el inmueble debe tener un registro.

De no ser así, las personas interesadas pueden tramitar el documento llamado 'Certificado de no inscripción' ante el Registro Público de la Propiedad y Comercio. Aunque, según el mismo experto, las personas también se enfrentan a la figura de inamtriculación.

El mismo experto asegura que la falta de titulación de los inmuebles "dificulta enormemente las transacciones sobre dichos bienes y colocan a los propietarios de hecho, llamémosle así, en una anormal situación jurídica". De ahí que adquirir una casa abandonada es posible, aunque bastante complicado.